Étude – achats fonciers agricoles
Cette étude porte sur les critères les mieux appropriés pour caractériser le coût des acquisitions foncières agricoles et établit des coûts de référence selon les critères définis.
CONTEXTE DE L’ÉTUDE
Dans le cadre des interventions de l’agence de l’eau Rhône-Méditerranée Corse au 9ème programme, plusieurs thématiques prévoient des aides à l’acquisition foncière, notamment pour la préservation des ressources d’alimentation en eau potable stratégiques, les périmètres de protection des captages (immédiats et rapprochés), les aires d’alimentation des captages touchées par les pollutions diffuses, les milieux naturels humides les plus remarquables, les zones d’expansion des crues ou encore la réalisation d’ouvrages.
L’objectif de cette étude est donc de mettre à disposition des références en la matière et donner un ordre de grandeur de coûts lors de l’instruction d’un projet.
Définition des différentes procédures d’acquisition d’un bien
Le transfert de propriété peut être réalisé soit par acquisition amiable, soit par ordonnance du juge de l’expropriation (avec déclaration d'utilité publique obligatoire).
En cas d’accord amiable hors ou avant la déclaration d'utilité publique (DUP), le mode d’acquisition est un acte de vente ordinaire, obéissant aux règles du Code civil. Seul le montant de l’acquisition est régi par cet acte ; il n’y a pas d’indemnités dans ces conditions.
- En cas d’accord après la DUP, le mode d’acquisition est un acte de cession qui porte à la fois sur le transfert de propriété et sur le montant des indemnités.
L’étude a porté sur les coûts liés à une procédure d’expropriation.
Lors d’une expropriation, il existe un double préjudice :
patrimonial : perte de propriété ;
- professionnel : perte ou diminution de l'activité agricole, bénéficiant soit au propriétaire s’il est exploitant, soit au « preneur du bail » (c’est-à-dire le locataire) s’il y a lieu.
Globalement le coût d’une acquisition foncière par expropriation se décompose de la manière suivante (néanmoins une opération foncière ne présentera pas obligatoirement l’ensemble des indemnités citées ci-après) :
Indemnisation classique d'expropriation = valeur vénale + indemnités accessoires + frais notariés et d'actes :
- Valeur vénale :
- elle doit compenser la perte des immeubles et droits attachés
- Indemnités accessoires :
- elles doivent réparer les préjudices autres que la valeur vénale du bien.
- Ces indemnités peuvent représenter près de 80 % voire 100 % de la valeur vénale.
- Frais notariés et d’actes :
- Ces frais comportent entre autres « les droits d'enregistrement » de l'ordre de 8 % auquel s'ajoute le salaire du conservateur des hypothèques.
- Ces frais peuvent représenter près de 80 % voire 100 % de la valeur vénale en cas de parcelles morcelées.
INDICATEUR PHYSIQUE ÉCONOMIQUE
L’indicateur de coût dans le cas de vente de terrain agricole est le nombre d’hectares de terrain concernés par la vente foncière.
Les coûts de référence sont exprimés en € HT / ha.
COÛTS DE RÉFÉRENCE :
| Selon le type de terres | Terres labourables | Prairies naturelles |
|---|---|---|
| VALEUR VÉNALE MOYENNE | 4 370 € HT/ha | 3 100 € HT/ha |
En 2006, sur les bassins Rhône-Méditerranée et Corse, l’hectare de terres labourables s’est négocié en moyenne à 4 370 € HT/ha et celui des prairies naturelles à 3 100 € HT/ha (valeurs vénales), les plus chers pouvant atteindre 20 000 € HT / ha dans les zones touristiques telles que le pourtour méditerranéen ou encore la Haute-Savoie. Les prix les plus faibles correspondent généralement aux zones d’élevage.
Les terres labourables comprennent les superficies en céréales, oléagineux, protéagineux, betteraves industrielles, plantes textiles, médicinales et à parfum, pommes de terre, légumes frais et secs de plein champ, cultures fourragères, ainsi que les jachères. Par convention dans nos enquêtes, les terres arables comprennent, en plus des surfaces précédentes, les terres en cultures maraîchères et florales et les jardins familiaux des exploitants. (Source : AGRESTE).
Les prairies naturelles sont des prairies non ensemencées par l'Homme dont la flore variée se reproduit d'elle-même.
Les dernières données concernant la valeur vénale des terres sont disponibles via le lien suivant
Pour les opérations d’acquisition de zones humides aidés au cours des 8ème et 9ème programmes d’intervention de l’agence de l’eau Rhône-Méditerranée Corse, le coût moyen se situe autour de 2 700 € HT / ha.
Origine des donnÉes : Étude Économique
Année de l’étude : 2008
Auteur : services de l’agence de l’eau Rhône Méditerranée Corse
Sources : différentes sources de données ont été utilisées pour qualifier les coûts des acquisitions foncières agricoles :
Une enquête annuelle sur la valeur vénale des terres agricoles est réalisée par les Services Régionaux de l’Information Statistique et Économique (SRISE). Elle repose sur la synthèse d’informations provenant de sources diverses : ventes notifiées aux SAFER, notaires, établissements bancaires et experts locaux. Les prix sont contrastés selon les catégories de terres et les régions.
Les opérations d’acquisition de zones humides aidées par l’agence de l’eau Rhône Méditerranée Corse au cours des 8ème (2000-2007) et 9ème (2007-2012) programmes d’intervention ont été analysées. Cela concerne 13 opérations. Il n’a pas été trouvé en interne de dossiers significatifs sur d’autres opérations que celle de l’acquisition de zones humides.
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